Négociation :
Lorsque vous avez trouvé un bien que vous souhaitez acheter, votre agent joue le rôle de négociateur entre vous et le vendeur ou l'agent du vendeur. S'il est vrai que la plupart des vendeurs s'attendent à recevoir une offre inférieure au prix demandé, la négociation est un processus à double sens et les circonstances peuvent souvent dicter ce qui est acceptable ou non.
En tant qu'acheteur, que pouvez-vous offrir au vendeur en échange de l'acceptation d'une offre inférieure ?
Êtes-vous un acheteur au comptant, ce qui vous met en position de force pour conclure l'opération ?
Disposez-vous d'une hypothèque de principe ?
Outre le prix de vente, d'autres points peuvent être négociés, tels que le moment de l'achat, le mode de paiement, la présence ou non de meubles. L'achat d'une propriété sur la Costa Blanca Nord est un processus simple avec MG Villas Luxury Property.
Réservation :
Pour garantir la propriété, l'acheteur doit verser un dépôt de réservation, généralement compris entre 5 000 et 10 000 euros (en fonction de la valeur de la propriété). Ce dépôt est conservé sur le compte du client chez MG Villas Luxury Property, sauf accord contraire des deux parties. MG Villas Luxury Property établit un contrat de réservation détaillant l'accord et confirme la réception du dépôt de réservation. Le dépôt de réservation n'est pas remboursable au cas où vous changeriez d'avis mais, si les deux parties en conviennent, il peut être remboursé si vous n'obtenez pas de prêt hypothécaire. Une fois le dépôt de réservation reçu, le bien sera retiré du marché pour une période de 2 à 3 semaines, ce qui vous donnera le temps de vérifier la viabilité de l'achat. Dans les très rares cas où il est déterminé que la propriété n'est pas légalement viable pour la vente, MG Villas Luxury Property remboursera le dépôt dans son intégralité.
Transfert.. :
MG Villas Luxury Property recommande toujours d'engager un conseiller juridique compétent pour effectuer le transfert de la propriété, et nous recommandons que ce conseiller soit différent de celui utilisé par le vendeur. Nous pouvons vous recommander plusieurs bons "abogados" (avocats espagnols) dans la région, généralement en fonction de votre langue ou de vos besoins personnels. Les avocats espagnols sont généralement en mesure de vous aider tout au long du processus d'achat de la propriété, jusqu'à l'enregistrement, la modification des contrats d'électricité et d'eau et d'autres questions financières et juridiques (planification fiscale, testaments, numéros NIE, etc.) ; il est donc important que vous vous sentiez à l'aise avec l'avocat que vous employez. Nous ne sommes affiliés à aucun avocat, vous pouvez donc être assuré de l'impartialité de nos recommandations.
Chèques et administration du contrat :
Une fois la réservation payée et votre avocat mandaté, MG Villas Luxury Property s'assurera que tous les documents nécessaires sont fournis et disponibles pour que l'avocat puisse effectuer les vérifications légales nécessaires. Il s'agit notamment des documents suivants
L'Escritura (actes)
Le certificat d'énergie
Vos données personnelles, copies du passeport, du NIE, etc.
Les coordonnées de l'avocat du vendeur
Frais d'achat : les frais d'achat d'une propriété en Espagne se décomposent comme suit :
Impôt sur la propriété (ITP) de 10 %.
Frais de notaire de 1 %.
Frais d'enregistrement : 1 %.
1% Frais juridiques / autres
LE PROCESSUS D'ACHAT EN PLUSIEURS ÉTAPES
Étape 1 : du jour où l'acompte est versé à l'étape 2, en général 2 à 4 semaines. Une fois que l'acheteur a trouvé la maison qu'il souhaite acheter, il lui sera demandé de payer le dépôt de réservation (normalement entre 5 000 et 10 000 euros) et de signer le contrat de réservation. Ce contrat retire la propriété du marché pendant que votre avocat, ou MG Villas Luxury Property, procède aux vérifications initiales. Le contrat de réservation stipule que le vendeur accepte de retirer la propriété du marché pendant une période déterminée, ce qui permet à l'acheteur de vérifier la viabilité juridique de la propriété et d'organiser un prêt hypothécaire ou un autre financement si nécessaire.
Étape 2 : De cette étape à la signature chez le notaire, le calendrier est généralement déterminé par vous et le vendeur (par exemple, le temps dont vous avez besoin pour organiser votre financement, la date à laquelle l'acheteur peut emménager, etc. Après avoir versé le dépôt de réservation, l'acheteur doit demander à un notaire d'effectuer des vérifications sur le bien afin d'établir sa viabilité juridique. Ces vérifications permettront de s'assurer que toutes les dettes liées au bien sont connues et cédées au vendeur et que le bien est correctement enregistré et parfaitement légal. L'avocat établira un contrat de prévente (Contrato de Arras) qui confirmera exactement ce que vous achetez et les conditions de la vente. À la signature de ce contrat, vous verserez au vendeur le solde de l'acompte (généralement 10 à 30 % du prix de vente, moins le dépôt de réservation déjà versé). Ce contrat est juridiquement contraignant pour vous et le fournisseur. Si vous ne procédez pas à l'achat, vous perdez votre dépôt, et si le vendeur ne procède pas à la vente ou si le bien n'est pas viable à la vente.
Étape 3 : Conclusion de la vente chez le notaire. Après la signature de l'avant-contrat de vente (Arras), d'autres vérifications ou formalités juridiques peuvent être nécessaires, notamment en cas d'hypothèque, pour laquelle une évaluation bancaire sera également nécessaire. Le jour de l'achèvement, l'acheteur et le vendeur et/ou leur représentant légal se rencontreront chez le notaire. Un notaire est un expert en droit espagnol, il a reçu une formation juridique et il est obligatoire pour toute transaction immobilière en Espagne. Il s'agit d'un fonctionnaire qui n'agit donc pas officiellement pour le compte de l'acheteur ou du vendeur et dont le travail consiste à valider les documents relatifs à la vente et à l'achat. Il s'assurera que tous les documents sont en ordre avant d'assister au transfert des fonds et de signer le titre de propriété avec vous, l'acheteur.
Étape 4 : installation. Une fois la maison signée, l'acheteur peut souhaiter que nous l'aidions à s'installer. Au fil des ans, nous avons trouvé d'excellentes personnes et entreprises qui fournissent toutes sortes de services nécessaires à la vie dans la nouvelle maison. Services d'entretien de la piscine et du jardin, services de téléphonie, d'Internet et de télévision, frais de scolarité, assurances, conseils fiscaux, services de location de vacances, experts médicaux et vétérinaires, constructeurs, plombiers, électriciens, nettoyeurs à sec et déménageurs - nous pouvons mettre les acheteurs en contact avec presque tout ce dont ils ont besoin pour s'installer !
Étape 5 : Dans le mois qui suit l'achat. Paiement des taxes, des droits et de l'enregistrement de la propriété au registre foncier. Une fois que vous, l'acheteur, avez acheté le bien immobilier, vous disposez d'un mois pour payer les taxes correspondantes (droits de mutation dans le cas d'une revente et TVA dans le cas d'une construction neuve). Il est d'usage que l'avocat de l'acheteur s'en charge et qu'il enregistre la nouvelle propriété au registre foncier. En règle générale, un acheteur qui n'a pas besoin d'un prêt hypothécaire doit prévoir environ 12 à 13 % du prix de vente convenu pour les frais d'achat. Si une hypothèque est nécessaire, il faut compter 1 à 1,5 % de plus. Voici une ventilation de ces frais. À l'exception des frais fixes (taxes et droits d'enregistrement), MG Villas Luxury Property peut vous recommander des moyens de réduire les coûts. N'hésitez pas à nous demander plus de détails.
Taxe sur l'achat de propriétés résidentielles
Revente = taxe sur les transferts (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP)
Nouvelle construction = TVA / TVA et droit de timbre (AJD) *.
Les deux s'élèvent à 10 % du prix de vente déclaré.
* La taxe sur l'achat de terrains est de 21 %.
Frais juridiques : généralement entre 0,5 % et 1 % du prix de vente convenu, ou des frais fixes peuvent être négociés. Un avocat vous facturera en fonction du service dont vous avez besoin. Ces frais varient en fonction de la complexité de l'achat. Certains avocats facturent 1,5 % ou plus du prix de vente, ce qui est assez cher, sauf si vos besoins sont complexes. Même 1 % peut s'avérer déraisonnable compte tenu du travail que représente l'achat d'une propriété onéreuse sans complications juridiques. Les services de transfert de propriété devraient inclure le changement des services publics à votre nom, l'enregistrement de la propriété et le paiement des taxes d'achat correspondantes. L'avocat peut également agir en votre absence si vous lui donnez une procuration ou un mandat.
Frais d'enregistrement de la propriété : les frais liés à l'enregistrement de la vente au registre foncier sont presque toujours payés par l'acheteur et sont calculés en fonction du prix d'achat déclaré dans les actes de vente. Par prudence, il est conseillé de calculer 1 % du prix d'achat déclaré dans les actes de vente, bien que, là encore, cela dépende de la propriété et de la région, et que les frais puissent être inférieurs.
Frais d'hypothèque et frais connexes : si vous achetez avec une hypothèque, cela engendrera plusieurs frais supplémentaires, par exemple l'évaluation du bien (environ 500 euros), les frais de constitution ou d'ouverture, les frais d'enregistrement de l'hypothèque. Les frais varient en fonction du fournisseur et même de l'agence concernée, mais l'acheteur doit prévoir entre 1 et 1,5 % de la valeur de l'hypothèque.
Frais bancaires : pour payer le bien immobilier, vous devrez ouvrir un compte dans une banque espagnole afin de payer les chèques correspondants chez le notaire et de transférer l'argent depuis la banque de votre pays. Les frais de transfert peuvent s'élever à 0,4 % du montant transféré. Le chèque de banque est susceptible de coûter 0,5 % du montant, mais MG Villas Inmobiliaria peut vous conseiller sur les moyens de réduire ces coûts.
Frais de change et économies : les banques facturent souvent le transfert, l'envoi et la réception de fonds et offrent rarement un bon taux de change lors de l'échange de devises. MG Villas Luxury Property recommande l'utilisation de prestataires de change réputés qui peuvent souvent vous faire économiser des centaines, voire des milliers d'euros lors de l'achat et de vos frais de subsistance.
Frais d'agence immobilière : ils sont normalement payés par le vendeur.
Frais de déménagement, transport d'animaux, importation de véhicules, etc. MG Villas Luxury Property peut vous conseiller sur les différentes façons d'organiser le déménagement de vos biens précieux et sur les moyens d'économiser et de réduire les coûts.
Fournisseurs de mobilier, rénovation, décoration, assurance, sécurité et connectivité, etc. Une fois que vous possédez une propriété, si le mobilier n'est pas inclus, vous devrez la meubler. Le coût de l'ameublement d'un bien dépend entièrement de ce que vous souhaitez. Toutefois, en règle générale, un appartement de deux chambres coûtera entre 10 000 et 15 000 euros pour le meubler correctement si vous l'achetez neuf. Bien sûr, il n'y a pas de limite au montant que vous pouvez dépenser, bien que vous puissiez vous en sortir avec moins de 10 000 euros si vous avez un budget serré (tout ce qui vient d'IKEA, par exemple). MG Villas Luxury Property peut vous recommander des prestataires de services qui ont fait leurs preuves : constructeurs, plombiers, électriciens, fournisseurs de télévision et d'Internet, etc.
Un bon conseil : lorsque vous achetez une propriété en Espagne, conservez toujours des copies numériques et papier de toutes les factures liées à votre achat, et si vous effectuez des travaux de construction sur la propriété une fois que vous en êtes propriétaire, conservez des copies de toutes les licences et factures. Vous pourrez peut-être déduire ces dépenses des plus-values réalisées lors de la vente, ce qui réduira votre impôt sur les plus-values.